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個人再生は持家を手放さず利用

住宅資金貸付債権に関する特則のメリット

 

個人再生手続きでは、住宅ローンを住宅資金貸付債権と呼んでいますが、

債務者が住宅を手放さないままで経済的更生ができるように、住宅資金

貸付債権の特則が定められています。この特則は小規模個人再生、給与

所得者再生のどちらの手続きの場合も利用することができます。

住宅ローンを抱えている人のほとんどは、不動産に抵当権が設定されてい

ます。抵当権とは、債権者(抵当権者)が設定する担保です。債務者が住宅

ローンの支払いができなくなった場合、抵当権者は不動産から優先的に支払

いを受けることができます。

借主がローンの支払いを怠れば、抵当権者は不動産の競売を申し立て、競売

によって不動産を買った人が支払う代金から優先的に支払いを受けます。

一方で、債務者は買受人から住宅からの立ち退きを要求されるのが通常です。

しかし、個人再生手続きで住宅資金貸付債権の特則を利用すると、たとえ住宅

ローンを遅滞していたとしても、住宅を手放さずに借金整理が可能です。

この特則が成立した際には、「住宅を手放さずに再生するこができる」ということ

で、マスコミの話題になりました。購入したばかりの住宅を手放さずに再生した

いという気持ちの人は多く、利用が高まるのではないかといわれました。

しかし、余裕をもって住宅ローンを設定している人は、それほど多くないのが

現実です。しかもすでに数ヶ月もの間、住宅ローンを滞納している場合には、

なかなか利用しにくい制度であるのも事実です。

 

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住宅資金貸付債権に関する特則利用のための要件

 

では具体的に、どういう場合にこの特則を利用することができるのでしょうか。

これは、住宅ローンの支払いに滞納額があるかどうかで違います。

【住宅ローンの支払いに滞納額がない場合】

①住宅ローン以外に毎月一定額を支払うことができる

②現在の住宅ローンの支払いを続けることができる

【住宅ローンの支払いに滞納額がある場合】

①、②の要件に加えて

③保証会社の保証債務履行から6ヶ月以内である

④延滞金の支払いをすることができる

以下、それぞれを説明します。

 

【住宅ローンの支払いに滞納額がない場合】

①住宅ローン以外に毎月一定額が用意できる

この特則を利用したとしても、住宅ローンの支払額自体が減るわけではあり

ません。住宅ローンを支払いつつ、住宅ローン以外の借金についても、最低

弁済基準額または可処分所得金額の2年分という一定額を支払う必要があ

ります。

 

毎月の住宅ローン+最低弁済基準額または可処分所得金額の2年分

=毎月の支払い総額

 

そのため、住宅ローンは支払えるものの3年間でほかの債権者に支払うだけの

毎月の返済額が用意できない、という場合には、この特則を利用することはでき

ません。

 

②現在の住宅ローンを支払い続けることができる

住宅ローンに遅滞がなく、現状どおり支払いを続けることが可能であれば、その

まま住宅ローンの支払いをすることが可能です。

平成15年8月に民事再生法が改正せれ、裁判所の許可を受ければ、再生計画

許可決定を待たずに、再生手続き申し立て後も住宅ローンについては支払いを

継続することができるようになりました。

もっとも、現在は住宅ローンを計画どおり支払っているがすこし厳しい、という場合

には、弁済期間を延長することを約定する制度があります(リスケジュール型)。

しかし、延長期間は10年間以内に限られています。さらに、延長後の最終弁済

時期に債務者が満70歳以下であること、当初の返済条件に定められている一定

の条件にだいたい沿うことが求められているという制限があります。

もっとも、一般に住宅ローンは、30年、35年という長期間で70歳近くまで支払う

計画で組まれている例が多いものです。最大10年延長できるといっても、70歳

を超えては延長できないので、延長してもわずかに数年程度にとどまるのが大半

です。

数年の延長では、毎月の支払額はあまり変わらないので、実際にはこの弁済期間

の延長制度が効果をもつケースはいたって少ないのが現実です。

なお、銀行などの住宅ローン債権者の同意があれば、住宅ローンの支払い条件を

変えることは認められています。

 

【住宅ローンの支払いに滞納額がある場合】

すでに住宅ローンの支払いを滞納している場合には、①②の要件以外に以下の

要件を満たしていなければなりません。

 

③保証会社の保証債務履行から6ヶ月以内であること

保証会社とは、債務者が住宅ローンを利用する際に、債務者から保証料を受け

取ることにより、債務者が住宅ローンを支払うことができなくなった場合に、住宅

ローンの支払いを肩代わりする会社です。信用保証協会や各銀行系列の保証

会社などがあります。

銀行などが住宅ローンを貸し付けるにあたって、親族などの連帯保証人(個人

保証)を求めず、指定する保証会社に保証させる場合が多くあります(機関保証)。

債務者が住宅ローンの支払いを怠り、一定期間が経過すると、保証会社は銀行

の請求に応じ、債務者の残債務を債務者に代わって支払います。

保証会社は債務者に代わって銀行に支払ったことから、債務者に対し保証委託

債権を有することになります。この結果、債務者にとっての債権者は銀行から保証

会社に代わります。

保証会社の銀行などに対する支払いから6ヶ月を経過すると、住宅ローンの債権者

は保証会社に変わることが確定します。この6ヶ月を経過すると、住宅資金貸付

債権に関する特則は利用できなくまります。

しかし、保証会社にいったん債権者が代わったとしても6ヶ月以内に個人再生手続

きを申し立てれば、この特則を利用することができます。

6ヶ月経過前に個人再生手続きを申し立て、無事に再生計画が裁判所に認可され

ると保証会社の保証債務の履行はなかったことになり、債務者は元の住宅ローン

の債権者(銀行など)に支払いをしていきます。

通常、銀行などは保証会社に債務者の肩代わりを求める前に、債務者に通知します。

個人再生手続きによって住宅を維持したいと思うのであれば、それらの通知書を受け

取る前、または受け取ったらすぐに、弁護士に相談することです。

 

④延滞金を支払うことができること

住宅ローンを遅滞したが、まだ保証会社が住宅ローンの肩代わりをしていない場合、

または保証会社が肩代わりしてから6ヶ月以内であれば、住宅資金貸付債権に関す

る特則を利用することができます。

しかし、住宅ローンを数ヶ月遅滞した場合には、元金以外に未払い利息が発生する

ほか、損害金が発生することがあります。

遅滞期間短ければそれほど大きな金額ではなりませんが、長期間遅滞してしまうと、

再生計画確定時までに未払いの元金、利息及び損害金を全額支払わなければなら

なくなり、相当な負担になります。こうした延滞金が発生すると、生活自体も大変で

しょうから、よほどのことがない限り自力で用意するのは難しくなります。

この延滞金の支払いのめどがつかない場合には、残念ながら住宅資金貸付債権に

関する特則を利用することができません。したがって、このような場合には親族などの

協力を得る必要があります。

 

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